رکود مسکن ریشه‌سیاسی دارد یا اقتصادی؟

“بخش عمده‌مردم توان خرید‌مسکن را از‌دست داده‌اند”
رکود مسکن ریشه‌سیاسی دارد یا اقتصادی؟

حال بازار مسکن خوب نیست و هیچ یک از درمان‌های سنتی دولت هم تا به حال نتوانسته درد این بخش را دوا کند.

بسیاری از کارشناسان بر این باورند دولت به بخش تقاضا بی‌اعتنایی می‌کند و تداوم سیاست‌های فعلی، به رکود عمیق‌تر بخش مسکن و کاهش چشمگیر ساخت و ساز منجر خواهد شد. به اعتقاد بسیاری از فعالان این حوزه، نه وام ٨٠ میلیونی و نه اعطای تسهیلات به خانه اولی‌ها میزان تقاضا را در این بازار افزایش نخواهد داد و تا زمانی که نقدینگی در بازار به وجود نیاید و رونق اقتصادی به کشور بازنگردد، امیدی به پایان رکود مسکن نیست.

برخی دیگر از کارشناسان این حوزه بر این باورند که این بازار همچنان درگیر تعیین تکلیف سیاست‌های دولت است و به سیاستگذاری‌های کلان اقتصادی وابستگی مستقیم دارد. به بیان دیگر، این بازار هم مثل سایر حوزه‌ها چشم به راه صعود رشد اقتصادی است و به پایان تحریم‌ها نظر دارد. رکود تورمی مسکن اما دیگر آن قدر فراگیر و نگران‌کننده شده که به باور مسوولان، انتظار جایز نیست و گره کار باید با دستان شخص رییس‌جمهور باز شود.

راه‌حل این بحران نیز به گفته وزیر راه و شهرسازی و رییس کل بانک مرکزی، راه‌اندازی صندوق‌های پس انداز مسکن و اعطای تسهیلاتی است که حدود ٥٠ درصد از بهای یک واحد مسکونی با شرایط متوسط را تامین کند؛ راه‌حلی که مانند بسیاری از دیگر راهکارهای پیشنهادی دولت، با مخالفت جدی نمایندگان مجلس مواجه شده است. برای بررسی راهکارهای برون رفت از رکود مسکن پای صحبت‌های فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن و مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نشسته‌ایم و نظر او را درباره تاسیس صندوق‌های پس انداز مسکن جویا شده‌ایم.

به نظر شما وضعیت بازار مسکن و رکود چند ماهه‌اش چقدر نگران‌کننده است که کار این بازار را به نامه‌نگاری مشترک رییس کل بانک مرکزی و وزیر راه و شهرسازی به آقای رییس‌جمهور و به اصلاح پادرمیانی او کشانده است؟
بازار مسکن دو سال است که در وضعیت رکود به سر می‌برد و از سال ۹۲ تا حالا وضعیت پیچیده‌یی را تجربه کرده است. مشکل اصلی این بازار این است که بخش عمده مردم توان خرید خود را از دست داده‌اند. وضعیت طوری است که درصدی از مردم که اقشار پ‍ایین‌دستی اجتماع را شامل می‌شوند، زیر خط فقر قرار دارند و حتی با وام هم مشکل‌شان حل نمی‌شود. ولی اگر امکان دسترسی به وام برای گروه‌های دارای درآمد متوسط فراهم شود تا آنها بتوانند با اتکا به درآمدهای آتی نسبت به تملک مسکن در وضعیت فعلی اقدام کنند، می‌توان گامی جدی را در جهت برون رفت از رکود برداشت.

برخی بر این باورند که یکی از دلایل رکود بازار مسکن این است که کسانی که به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌یی نگاه می‌کنند و خرید مسکن برای آنها نوعی پ‍‍س‌انداز است، علاقه خود را به این بازار از دست داده‌اند. نظر شما چیست؟
ممکن است این هم یکی از دلایل رکود بازار مسکن باشد. اما دلیل اصلی این است که توان خرید به کلی از مردم گرفته شده چه برای سرمایه‌گذاری و چه برای سایر مقاصد.

الان چند سال است که اقتصاد کشور مشکلاتی جدی را تجربه می‌کند. ولی رکود بازار مسکن در دو سال اخیر شکل گرفته است. چرا این بازار دیر به تحولات موجود واکنش نشان داد؟
باید در نظر داشت که حتی چهار سال پیش هم وضعیت اقتصادی زندگی مردم به این بدی نبود. بعد از هدفمندسازی و تحریم‌ها رشد اقتصادی منفی را تجربه کردیم و در نتیجه درآمد خانوار نسبت به تورم رشد چندانی نکرد. نتیجه این شد که بخش زیادی از منابعی که خانوار می‌توانست برای مسکن صرف کند، صرف مخارج ضروری‌تر دیگر شد و توان خرید و پ‍س انداز به طرز چشمگیری کاهش پیدا کرد. در این شرایط فقط با اتکا به درآمد آتی است که فرآیند خرید اتفاق می‌افتد. اگر جهت‌گیری رشد اقتصادی عوض شود و از منفی به سمت مثبت سیر کند، چشم‌انداز درآمد آتی مثبت‌تر می‌شود. با در نظر گرفتن این مساله می‌توان تقاضای مصرفی را افزایش داد و مشکلات این بخش را حل کرد. اما در مورد تقاضای سرمایه‌یی بحث‌های زیادی را می‌توان مطرح کرد.

در شرایط فعلی بحث شکل‌گیری صندوق‌های پس انداز مسکن چقدر می‌تواند راهگشا باشد؟
صندوق‌های پس‌انداز وام مسکن در همه جای دنیا وجود دارد و مورد استفاده قرار می‌گیرد تا تقاضا را با یک ابزار تقویت کنند و عرضه را با یک ابزار دیگر. مشکل کشور ما این است که عرضه و توان تولید در آن وجود دارد، اما تقاضا دچار ضعف است. تلاشی که دولت می‌کند این است که ضعف تقاضا را به نوعی جبران کند. چون این مساله با مکانیزم جمع‌آوری پس‌انداز و همچنین یک دوره انتظار نیز همراه می‌شود، آثار تورمی آن‌چنانی ندارد. اما اگر دولت می‌آمد و بلافاصله وام‌های عرضه‌یی پ‍رداخت می‌کرد و پول بدون پ‍‍س‌انداز به جامعه تزریق می‌شد، آثار تورمی آن بیشتر بود.

پس چرا تعدادی از نمایندگان مجلس معترض شده‌اند و اجرای این سیاست را تورم‌زا ارزیابی کرده‌اند؟
این عقیده آنهاست ولی حقیقت بازار چیز دیگری را نشان می‌دهد.

‍در واقع شما از پ‍یشنهاد دولت حمایت می‌کنید؟
مفید بودن این سیاست به شیوه اجرا و حد سقف وام بستگی دارد. اما در مجموع این راه‌حل و بسته‌یی است که همه جای دنیا مورد استفاده قرار می‌گیرد و ما هم ناگزیر از استفاده از آن هستیم. این برنامه می‌تواند با حداقل آثار تورمی، کمی به حل مشکل مسکن مردم کمک ‌کند که از همه اهداف مهم‌تر است و از طرف دیگر این حل مشکل مردم به صورت یک راه‌حل میانبر منجر به کاهش دامنه رکود در بازار می‌شود.

برای ایجاد این صندوق‌ها چه زیرساخت‌هایی مورد نیاز است؟
باید در سیستم بانکی نظام مدیریت و ریسک اعتباری ایجاد کنند و دولت باید به طریقی تضمین جبران کسری‌های منابعی را که ممکن است پیش بیاید، بر عهده بگیرد. البته این مساله حتمی نیست، اما هر صندوق وام پس‌اندازی ممکن است تراز ورود و خروجی‌هایش متفاوت شود. زمانی که صندوق کسری می‌آورد، پول پرقدرت نباید تزریق شود. اگر دولت بتواند این کسری را از منابع دولتی جبران کند، مهم‌ترین زیرساخت لازم برای ایجاد این صندوق‌ها را ایجاد کرده است. نکته دیگر این است که صندوق وام پس انداز نباید انحصاری باشد و بقیه بانک‌ها هم باید اجازه داشته باشند تا وارد این عرصه شوند. در این شرایط بانک مسکن می‌تواند به عنوان بانک مادر ایفای نقش کند، اما کلیه بانک‌ها باید مجوز قانونی داشته باشند تا بتوانند بر اساس محاسبات دقیق مالی و طراحی سیستم مالی در این فرآیند مشارکت کنند. فراهم‌سازی این موارد بسیار ضروری است.

سقف وام‌های پرداختی باید چقدر باشد؟
سقف وام باید متناسب با توان بازپرداخت تنظیم شود. پرداخت وام‌های کلان می‌تواند آثار تورمی داشته باشد، اگر مبلغ وام متناسب با شرایط بازار تعیین شود، آثار تورمی آن به حداقل ممکن کاهش پیدا می‌کند. گذشته از این، شرایط وام از نظر سقف باید به صورت منطقه‌یی تعیین شود. بسیاری از شهرستان‌های دورافتاده نیازی به وام ٨٠ میلیون تومانی ندارند. مثلا سقف استان کهگیلویه و بویراحمد باید با سقف استان تهران و اصفهان متفاوت باشد.

از نظر شما چند درصد از بهای مسکن باید به صورت وام پرداخت شود؟
این مساله را نمی‌توان به صورت دقیق تعیین کرد. در برخی کشورهای دنیا تا ٨٠ و ٩٠ درصد پرداخت می‌شود.

اما این مساله مشکلاتی را هم برای وام‌گیرندگان و همچنین بانک‌ها به وجود آورده است؟
این مشکلات به این دلیل ایجاد شده که وام‌های بی‌حد و حصر به متقاضیان پرداخت شده است. زمانی صندوق‌های پس انداز مسکن به صورت منطقه‌یی عمل می‌کردند و در یک حوزه جغرافیایی خاص فعالیت داشتند، اما وقتی این منطقه‌بندی‌ها کنار رفت و از نظام مالی این کشورها مقررات‌زدایی شد، مشکلاتی در بخش مسکن به وجود آمد. بنابراین صرف وام دهی نبود که در این کشورها مشکل ساز شد، بلکه مکانیزم اجرای آن بود که ایجاد مشکل کرد. مقررات‌زدایی باعث شد که بانک‌ها ضمانت‌های لازم را از وام‌‌گیرندگان دریافت نکنند و اطمینان از قدرت بازپرداخت نداشته باشند. در ایران وام باید بتواند حداقل نیمی از بهای مسکن را تامین کند. این قیمت مسکن هم نباید در حد مسکن لوکس باشد، بلکه متناسب با نیازهای مصرفی خانوارهای متوسط تعیین شود. بیش از این نه لازم است و نه مفید. اما اگر مبلغ وام در حد خانه‌های استاندارد و متناسب با وضعیت خانواده‌های متوسط تعیین شود، پوشش ٥٠ درصدی در شرایط فعلی پوشش خوبی محسوب می‌شود. بعد از آن به تدریج با ثبات اوضاع، شرایط این وام‌ها هم می‌تواند بهتر شود.

وضعیت اقساط باید چطور تعیین شود که نه بانک‌ها متضرر شوند و نه خانواده‌ها از پس پرداخت آن برنیایند؟
بانک‌ها یک سیستم اعتبارسنجی دارند و بر اساس ضوابط داخلی بانک از متقاضیان مدارکی می‌خواهند که وضعیت درآمدی و دارایی‌های آنها را مشخص می‌کند. جزییات اقساط باید بر اساس این مدارک تعیین شود.

اما مشکل اعتبارسنجی همیشه نه تنها در سیستم بانکی، بلکه در سایر حوزه‌ها هم وجود داشته است. نتیجه می‌شود بدهی‌های کلان بانکی و بانک‌هایی که زورشان به بدهکاران نمی‌رسد. بهترین روش برای انجام این اعتبارسنجی چیست؟
بحث اعتبارسنجی در حوزه مسکن اهمیت چندانی ندارد؛ چرا که سند خانه در گروی بانک است و برخلاف کشورهای غربی، ارزش مسکن در ایران به صورت ناگهانی دچار افت نمی‌شود که بانک‌ها و وام گیرندگان را دچار مشکل کند. بنابراین حتی اگر افراد نتوانند وام خود را بازپرداخت کنند، ضمانت رهنی ضمانت خوبی محسوب می‌شود. به آسانی می‌توان خانه را به فروش رساند و بدهی را تسویه کرد. مشکل اعتبارسنجی در سایر حوزه‌ها و در مورد وام‌های کلان خاص اتفاق می‌افتد. اما اگر در بحث مسکن سقف و ضوابط مشخصی تعریف شود، پرداخت وام به بحران منجر نمی‌شود.

با توجه به وضع نامشخص تورم و وابستگی اقتصاد کشور به رویدادهای سیاسی، فکر می‌کنید چند درصد از خانه‌ها ممکن است به حراج گذاشته شود؟
احتمال این مساله بسیار پایین و نزدیک به صفر است. بررسی عملکرد بانک مسکن نشان می‌دهد که معمولا کسی برای گرفتن وام مسکن به بانک مراجعه می‌کند که با هر دردسر و مکافاتی که هست، اقساط خود را پرداخت می‌کند تا خانه خود را از دست ندهد. قیمت خانه هم که دایما رو به افزایش است و کاهش مطلق در قیمت مسکن نداریم. همین مساله ریسک وام‌دهی را کاهش می‌دهد و بروز مشکلات مشابه کشورهای غربی را غیرمحتمل می‌کند. به عبارت دیگر بحران‌های مالی غربی در حوزه مسکن در ایران زمینه ظهور ندارد.

برگردیم به نامه‌یی که برای حل بحران مسکن منتشر شد؛ یک روز بعد از انتشار این نامه، نرخ اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در همه سررسیدها افزایش یافت. به نظر شما این واکنش‌ها در این بازار چقدر می‌تواند بادوام باشد؟
بخشی از این افزایش ناشی از این است که حجم وام و اعتبار در حال حاضر کم است. اینکه بانک‌های متعدد بتوانند عرضه این وام‌ها را زیاد کنند، می‌تواند در کاهش قیمت اوراق موثر باشد. شرایط باید به گونه‌یی باشد که این اوراق امکان دست به دست چرخیدن را پیدا نکند یا افراد نتوانند چندین اوراق را برای واحدهای مسکونی شان خریداری کنند. در این شرایط که بازار به سرعت به اخبار منتشر شده واکنش نشان می‌دهد، اعمال محدودیت‌های اینچنینی که بورس بازی روی اوراق را کم کند، ضروری به نظر می‌رسد.

در صحبت‌های‌تان اشاره کردید که ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن در ایران ضروری است و همه جای دنیا مشابه این صندوق‌ها وجود دارند. موانعی که تا به حال بر سر ایجاد این صندوق‌ها وجود داشته، چه بوده است؟
در هشت سال گذشته رویکرد دولت رویکرد عرضه‌گرا بوده است. دولت قبلی فقط سعی می‌کرد سمت تولید را تقویت کند و نظر مثبتی نسبت به ایجاد صندوق‌های پس انداز نداشته است. پس می‌توان گفت اصلی‌ترین مانع همین رویکرد کلان دولت بوده است. دومین عامل این است که فضای بانکی در این زمینه به صورت رقابتی سیاستگذاری نشده است که بانک‌های مختلف بتوانند در این زمینه مشارکت کنند. در واقع به جز بانک مسکن هیچ بانک دیگری در این حوزه عمل نکرده و فعالیت بانکی بسیار محدود بوده است. عملکرد صندوق پس انداز مسکن از ابتدا تا الان نسبت به اشل خود و تعداد خانه‌هایی که با این وام‌ها خریداری شده، مناسب بوده است. بنابراین اگر بانک‌های دیگر هم بتوانند وارد عمل شوند، وضعیت قطعا بهتر خواهد شد. یک مانع دیگر هم این است که رهن اولیه نیاز به یک ابزار مکمل دارد به نام رهن ثانویه. این رهن ثانویه هم دوباره باید با سیاست‌گذاری بخشی همراه شود. حقیقت این است که با وجود بحث‌های مطرح شده در این زمینه، هنوز به رهن ثانویه توجه کافی نشده است. یکی از دلایل این امر این است که بازار رهن ثانویه در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی نمی‌تواند شکل بگیرد. هر چه به سمت ثبات برویم، می‌توان برای توسعه بازار رهن ثانویه منابع مالی فراهم کرد.

در مجموع عملکرد بانک مرکزی را در این زمینه در سال‌های اخیر چطور ارزیابی می‌کنید؟
بانک مرکزی به جز همین نامه اخیر، عملا هیچ دخالتی در بهبود این فضا نداشته است. این بانک دغدغه آن را دارد که نقدینگی زیاد نشده و بازپرداخت سوخت نشود. بنابراین سعی کرده فقط همین دغدغه‌ها را در برنامه خود بگنجاند. اما در سایر زمینه‌ها چندان فعال نبوده و مسوولان این نهاد تازه به فکر انجام مذاکرات کارشناسی و فعال شدن در این زمینه افتاده‌اند.

دولت یازدهم از زمانی که روی کار آمد، تاکید زیادی بر بهبود مشکلات بخش مسکن داشت؛ چندین طرح هم از جمله پرداخت وام به خانه اولی‌ها و افزایش سقف وام مسکن و… مطرح شد که عملا راه به جایی نبرد. در این مدت عملا نه رکود این بازار از بین رفته و نه طرح جدیدی اجرایی شده است. شما عملکرد دولت را در این زمینه چطور می‌بینید؟
دلیل اصلی شکست این طرح‌ها این است که تا زمانی که رشد اقتصادی ایجاد نشود، نمی‌توان انتظار داشت که همه این طرح‌ها نتیجه بدهد و مردم از وام‌ها استفاده کنند. زمانی که رشد اقتصادی مثبت شود، وام‌گیری هم بالا می‌رود و این بازار توسعه پیدا می‌کند. اصل مساله این است تا زمانی که کل مملکت دوباره به راه نیفتد، بخش مسکن هم راه نمی‌افتد. من بخش مسکن را در بافت اقتصاد بیشتر یک بخش پیرو می‌بینم تا تعیین‌کننده. هرچند می‌تواند محرک هم باشد، اما اثرات تحریکی آن ثانویه است. خانواده‌ها اگر به کمک این مکانیزم‌ها چشم‌انداز کاملا مثبتی از درآمدشان داشته باشند، می‌توانند وام بگیرند و رشد ایجاد کنند. چشم‌انداز رشد اقتصادی مثبت زمانی برای خانوار ایجاد می‌شود که در حداقلی‌ترین شکل ممکن، وضعیت فعلی شیب صعودی داشته باشد. سال گذشته ما رشد منفی داشتیم و در این شرایط نباید انتظار داشته باشیم که مردم وام بگیرند. اگر مردم از این وام‌ها استقبال کنند، به تسریع رشد کمک می‌کند.

برخی بر این باورند که با افزایش سقف وام مسکن تنها اتفاقی که افتاد این بود که قیمت‌ها به صورت کاذب بالاتر هم رفت. این مساله چقدر صحت دارد؟
سیاستگذاری اگر به همراه خود شوک روانی داشته باشد، نوسان قیمت‌ها به صورت مقطعی اتفاق می‌افتد. اردیبهشت امسال شوک روانی اجرای فاز دوم هدفمندی، آمار معاملات مسکن را به صورت مقطعی بالا برد. اما وقتی مردم دیدند که خبری نشد، دوباره بازار به وضعیت قبلی برگشت؛ چرا که تقاضایی وجود نداشت و این افزایش در واقع یک واکنش مقطعی بود.

در این شرایط چقدر امیدوارید که ایجاد صندوق‌های پس انداز بتواند تقاضا را افزایش بدهد و رکود را از بین ببرد؟
در این شرایط نمی‌توانم هیچ پیش‌بینی‌ای ارایه بدهم.

پس می‌توان گفت چندان به بهبود اوضاع امیدوار نیستید؟
به نظر می‌رسد برخلاف طرح‌های قبلی این طرح نزدیک به اجراست. حالا اینکه چطور اجرا شود و چقدر در افزایش تقاضا موثر باشد، مساله‌یی است که مقامات دولتی باید درباره آن حرف بزنند.

برخی بر این باورند که مجلس در برخی حوزه‌ها خود به عنوان مانعی بر سر راه اجرای طرح‌های دولت محسوب می‌شود. در این مورد هم می‌توان مخالفت نمایندگان مجلس را مغرضانه دانست و شرایط حاکم بر نظام سیاسی را به بخش مسکن هم تعمیم داد؟
نمی‌توان با قطعیت در این زمینه اظهارنظر کرد، اما به هر حال در هر سیاستگذاری تعدادی برنده داریم و تعدادی بازنده. در این شرایط هر کسی بر اساس دیدگاه و منافع خودش عمل می‌کند و مجلس هم از این قاعده مستثنی نیست. اینجا هم مجلس یک دیدگاه دارد و دولت یک دیدگاه دیگر. اینکه کدام یک از این دو گروه درست می‌گویند، بیشتر از اینکه بحث فنی و اقتصادی باشد، یک موضوع سیاسی است.

دولت با رویکردی که در پیش گرفته، بیشتر به دنبال آن است که طرف مصرف‌کنندگان و مردم را بگیرد تا انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران را. می‌توان مخالفت‌های موجود را به همین مساله نسبت داد؟
تقویت تقاضا یعنی تقویت مصرف‌کننده. رویکرد مناسب این است که سمت عرضه را با بازار سرمایه تقویت کنید و سمت تقاضا را با بازار پولی. بازار سرمایه منابع را جمع می‌کند و در عین حال عرضه‌کننده این امکان را پیدا نمی‌کند که به هر قیمتی خواست، مسکن را بفروشد. چون عرضه‌کننده مجبور است دیر یا زود واحد خود را بفروشد، بنابراین تحولات اینچنینی را تجربه نمی‌کند. شواهد نشان می‌دهد که بعد از رکودی که از سال ٩١ گریبانگیر بازار مسکن شد، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به شکل‌گیری وام‌های معوق منجر شد و دردسرهای فراوانی ایجاد کرد. در سال ٩١ و نیمه اول سال ٩٢ میزان ساخت و سازهای انجام شده بیش از تقاضای موثر بوده است و این مساله بازار مسکن را در محاق قرار داده است. به اعتقاد من هر چه سریع‌تر باید برای وضعیت فعلی چاره جویی کرد و جایی برای مخالفت‌های اینچنینی نیست.

قیمت‌گذاری‌ها هم در ماه‌های اخیر کمی عجیب و غریب شده و از هیچ قاعده خاصی پیروی نمی‌کند. آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار هم بعضا با وضعیت واقعی بازار همخوانی ندارد. شما اوضاع قیمت‌ها را چطور می‌بینید؟
بخشی از آنچه در بازار دیده می‌شود، قیمت‌های پیشنهادی است، نه معامله شده. مسکن یک کالای مکانی است. در یک شرایط مکانی خاص، این کالای منحصر به فرد که محدود به مکان است، ممکن است تا چندین درصد زیر قیمت بازار یا بالای آن به فروش برسد. بنابراین قیمت‌گذاری در این حوزه کاملا وابسته است به ذوق، سلیقه، نوع بازاریابی پروژه از طرف عرضه‌کننده و تمایلات خریدار. اینکه فکر کنیم قیمت‌گذاری باید نظم و نسق خاصی داشته باشد، درست نیست. در هیچ کجای دنیا مسکن قیمت‌گذاری نمی‌شود؛ ولی یک سامانه و پایگاه اطلاعاتی درست می‌کنند تا کمی قیمت‌ها را شفاف کنند. اگر در شهرهای بزرگ هم یک پایگاه اطلاعاتی وجود داشته باشد که افراد بدانند با چه قیمتی می‌توانند به خانه مورد نظر خود دسترسی پیدا کنند و به آخرین اطلاعات موجود در این زمینه دسترسی داشته باشند، به شفافیت بیشتر بازار کمک می‌کند. اگر این شفاف‌سازی در حد سامانه‌های اطلاعاتی در ایران هم به وجود بیاید، می‌تواند مفید باشد. باید در نظر داشت که نمی‌توان هیچ مالکی را وادار کرد که ملک خود را به قیمت مورد نظر دولت بفروشد. این رویکرد وضعیت را خراب‌تر می‌کند و احتکار قیمت و فساد ایجاد می‌کند.

در این میان نقش نظارتی دولت چه می‌شود؟
نظارت دولت باید در حد شفاف‌سازی، ساماندهی و مدرن‌سازی بنگاهداری با سیاست‌های مختلف باشد و ساز و کار فرآیند مزایده و مناقصه را بچیند و انجام آن را به بنگاه‌ها بسپارد. اما نظارت بر قیمت‌گذاری نه عملی است و نه عقلانی. چون این رویکرد نتیجه‌یی جز فساد نخواهد داشت.

در مجموع اگر بخواهید راهکارهای خود را برای گسترش بازار رهن با استفاده حداقلی از پول بانک مرکزی لیست کنید، به چه مواردی اشاره می‌کنید؟
بانک مرکزی نباید پول پرقدرت تنظیم کند، همه بانک‌ها باید به عرصه صندوق‌های وام پس انداز ورود پیدا کنند و نوعی رقابت ایجاد شود، ابزارهای مدیریتی این سیستم مانند مدیریت ریسک و اعتبارسنجی در نظام بانکی برقرار شود، سیستم وام پس‌انداز به صورت منطقه‌یی عمل کند و در میان‌مدت و نه در کوتاه‌مدت به سمت رهن ثانویه حرکت کنیم. با توجه به این نرخ تورم هم رو به کاهش است، می‌توان از ابزارهای سیستم‌های وامدهی متغیر هم استفاده کرد؛ یعنی اعطای وام با نرخ بهره متغیر متناسب با تورم که هم ریسک بانکی را کاهش می‌دهد و هم با توجه به کاهش تورم بازپرداخت وام‌ها آسان‌تر می‌شود؛ روشی که در بسیاری کشورهای دیگر هم مورد استفاده قرار می‌گیرد. در نهایت هم تضمین دولت برای جبران کسری صندوق‌ها ضروری است.

به جز پیشنهاد ارایه شده در قالب نامه مشترک، چه راه‌حل‌های جهانی دیگری برای حل بحران موجود در بخش مسکن وجود دارد؟
برای ساماندهی عرضه می‌توان صندوق‌های زمین و مستغلات را مورد استفاده قرار داد که اخیرا یک نمونه آن به راه افتاد. با استفاده از این صندوق‌ها در واقع منابع را از بازار سرمایه جمع می‌کنیم و به سمت تولید می‌بریم. به این ترتیب این صندوق‌ها علاوه بر اینکه منابع را صرف افزایش ظرفیت تولید می‌کنند، سازماندهی نظام تولید را هم انجام می‌دهند و با انجام شفاف‌سازی، به عنوان دماسنجی عمل می‌کنند که وضعیت خرید و فروش اوراق را در بورس را ارزیابی می‌کند. سیاست‌های متوجه عرضه باید به سمت بازار سرمایه عمل کند و این مساله‌یی است که در سطح جهانی هم اتفاق می‌افتد. حل مشکل کم‌درآمدها هم نیازمند اجرای یک سیاست اجتماعی در حوزه مسکن است که لزوما در جهت برون‌رفت از رکود نیست. مسکن یک نیاز انسانی و اجتماعی است که باید تامین شود. این مساله از طریق توسعه بازار اجاره، تامین زمین برای مسکن کم درآمدها، کمک هزینه اجاره و ورود صندوق‌های بازنشستگی به بازار مسکن و یارانه کمک بهره محقق می‌شود که البته هدفش رونق بخشیدن به این بازار نیست؛ بلکه تامین یک نیاز اجتماعی است که البته به خاطر افزایش تولید، به رونق منجر می‌شود.

شاید تنها طرح اجتماعی که دولت یازدهم در حوزه مسکن پیشنهاد کرده، طرح مسکن اجتماعی است که بسیاری از کارشناسان هشدار می‌دهند ممکن است به سرانجام مسکن مهر مبتلا شود. شما آینده این طرح را چطور می‌بینید؟
طرح مسکن اجتماعی علاوه بر توجه به مسائلی چون مکان‌یابی مناسب و… یک تفاوت اساسی با مسکن مهر دارد و آن این است که در مسکن مهر از پول بانک مرکزی استفاده می‌شد و دولت در ساخت و ساز آن موثر بود، اما این اتفاق می‌تواند در طرح مسکن اجتماعی نیفتد. در این حالت به جای منابع مالی دولت، از ابزارهایی چون بخش خصوصی، صندوق‌های بازنشستگی و تعاونی‌ها استفاده می‌شود. این در حالی است که مسکن مهر ساخت مسکن ملکی بود با منابع دولتی و حداقل مشارکت مردم.

این ابزارهایی که نام بردید، در حال حاضر چقدر در دسترس هستند؟
در مسکن اجتماعی دولت باید منابع اعتباری بگذارد. صندوق‌های بازنشستگی مثل تامین اجتماعی هم باید وارد عمل شوند و زمین باید در دسترس قرار بگیرد. وام و اعتبار ارزان‌قیمت از طریق یارانه کمک بهره هم می‌تواند مورد استفاده قرار بگیرد. فکر می‌کنم ابزارها موجود است، فقط وضعیت منابع مالی دولت چندان تعریفی ندارد.

پس چرا دولت قبلی از این ابزارها کمک نگرفت؟
چون ساده‌ترین کار استفاده از پول بانک مرکزی بود و نتیجه آن، بیشترین برد تبلیغاتی را داشت. این مساله منجر به بخشی از تورم افسارگسیخته‌یی شد که شاهد بودیم.

از زمان روی کار آمدن دولت یازدهم به جز بخش مسکن، تغییراتی اساسی در سایر بخش‌ها اتفاق افتاده است، اما در این بخش پیشرفت خاصی حاصل نشده است. آیا شما به برنامه‌های دولت در این زمینه امیدوار هستید؟
مسکن مهر دست و پای دولت را تا حد زیادی بسته است و تا این مساله حل نشود، عملا امکان شروع پروژه‌های جدید وجود ندارد. به اعتقاد من دولت چاره‌یی ندارد جز اینکه اول طرح‌های بی‌سرانجام دولت قبلی را به سرانجام برساند و بعد برای آینده تصمیم بگیرد.

منبع: روزنامه اعتماد

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Leave a Reply

نمایشگاه مجازی فارس، ارایه دهنده محتوای فاخر فارسی، مقالات مفید و گلچین شده از سراسر وب
+98-936-917-5733